A Importância da Desvinculação da Empresa Terceirizada com a Contabilidade

                        Muitas empresas de terceirização de mão – de – obra de serviços locação de funcionários de portaria têm oferecido aos seus clientes como “cortesia” os serviços de contabilidade. A principio tal oferta parece ser uma grande vantagem e uma economia para o condomínio que deixara de arcar com mais esta despesa.

                        Acontece que, em analise mais profunda da situação, podemos identificar alguns fatos que merecem uma atenção especial do sindico na adesão desta modalidade de serviço a fim de evitar dificuldades futuras.

                        Inicialmente devemos analisar que, na relação contratual entre a empresa terceirizada e o condomínio quando se trata de locação de mão de obra (porteiros, serventes, vigias etc.) existem obrigações trabalhistas absorvidas pela empresa, porém o condomínio é solidário em caso de inadimplemento. Como exemplo prático, o recolhimento do FGTS e do INSS dos empregados. No caso do condomínio vilipendiar as obrigações inerentes a relação contratual trabalhista com a empresa contratada, a simples omissão do contratante não exime o condomínio da responsabilidade solidária de futuro recolhimento do tributo, apesar do pagamento da fatura integral para a empresa.

                        Como a exigência legal atualmente atribuída aos condomínios tem se tornado cada vez maiores por parte dos órgãos governamentais, o controle das finanças e das obrigações trabalhistas devem ser acompanhadas por profissionais competentes da área contábil que possibilitem a conferencia e auditoria dos impostos trabalhistas, evitando para o condomínio reparações financeiras e recolhimentos de impostos não apropriados e arrecadados aos cofres públicos. 

                        A assessoria contábil deve ser contratada pelo condomínio em separado, ou seja, desvinculada do contrato de terceirização e com atuação independente podendo para tanto, fiscalizar e auditar as obrigações tributárias da empresa terceirizada no tocante aos impostos e retenções inerentes a emissão da nota fiscal tais como: INSS, PIS, COFINS e ISS por exemplo. Tal medida, se torna de suma importância no âmbito da prevenção, visto que, a contabilidade poderá alertar ao condomínio possíveis irregularidades constatadas na conferencia da documentação, retendo o pagamento da fatura a fim de cobrir as despesas e fazer os ressarcimentos devidos.

                        A auditoria trabalhista se reverte na conferência por parte da empresa contábil dos documentos da terceirizada contendo toda documentação dos empregados com os comprovantes desde a admissão de: salários, 13º, férias, VT e VA, ficha financeira individual dentre outros também os documentos pessoais de cada empregado, além das certidões negativas da empresa da receita federal, GDF, INSS, CEF (FGTS) e justiça do trabalho.

                         No jargão popular, permitir a vinculação da empresa terceirizada com a contabilidade é a mesma coisa que ”deixar a raposa tomar conta do galinheiro”. Um dia, provavelmente, pela falta de cuidado e controle das obrigações pactuadas em contrato e exigidas por Lei, o condomínio arcará com uma despesa que certamente já pagou, pela omissão ou falta de zelo do condomínio.     

                        Para garantir a total lisura e transparência na terceirização de mão-de-obra, é fundamental que sindico mantenha separadas as atividades de locação de mão de obra terceirizada e contabilidade visando independência entre os serviços possibilitando segurança na execução da prestação de serviços e transparência para os moradores.

 Por: Dr. Condomínio Aldo Junior

                          STJ Toma Decisão Polêmica sobre Condômino Inadimplente


                         Recebi esta noticia da aplicação de multa de 10% ao devedor contumaz com grande preocupação.
                         Em recente decisão o STJ julgou procedente a aplicabilidade de uma multa adicional ao condômino inadimplente contumaz, entendendo que seria viável aplicação do dispositivo do artigo 1336 do código civil visto que a multa refere-se especificamente a inadimplência.
                         A legislação já prevê sanções aos devedores como multa, juros, correção monetária, honorários advocatícios e ainda a possibilidade da aplicação da multa prevista no artigo 475-J em sede de cumprimento de sentença de mais 10%, em caso de não pagamento na data fixada pelo juízo.
                         Daí vejamos, então quando o condômino atrasar uma taxa condominial estaria sujeito a  multa, juros, correção monetária, honorários advocatícios, 10% 475-J e mais 10% de multa por ser considerado um condômino antissocial?   
                         Na minha visão, tal decisão do STJ abre uma jurisprudência para um assunto que até a presente data não havia sido vislumbrado no judiciário, deixando a partir de agora, uma grande polêmica sobre a correta definição de quem seria um condômino antissocial: aquele que perturba todo mundo ou deve condomínio constantemente?  
                         Como se trata de uma decisão muito recente e ainda não absorvida pelo meio condominial devemos aguardar as cenas dos próximos capítulos para assim podermos avaliar as consequências desta decisão. 
                          Entendo que, a aplicação é excessiva no ponto de vista legal, pois acredito que as penalidades já definidas por Lei e passivas de aplicação já são suficientes para punir o devedor seja ele contumaz ou esporádico. 

Por: Dr. Condomínio Aldo Junior

Introdução ao Direito Condominial/Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

Palestra com Dr. Rodrigo Karpat
Especialista em direito imobiliário e condominial

 Você não pode ficar fora dessa!

Mais informações pelo site: http://atostreinamentos.com.br/palestras/palestra-karpat.html

As confusas Decisões “Soberanas” das Assembleias

                             Quando se diz no universo condominial que as assembleias são soberanas,  esta afirmativa não deve ser considerada unicamente como uma regra absoluta, pelo contrário, esta máxima é muito mais relativa do que se imagina. Em primeira análise, se fossem realmente soberanas não haveria tantas nulidades julgadas e sentenciadas que obrigam suas alterações por inúmeros absurdos aprovados.

                           

                            As assembleias devem e precisam decidir de forma colegiada, dentro das atribuições previstas em Lei e na convenção, com prerrogativas muito bem definidas por força da co-propriedade e da complexidade que envolve os diversos interesses de um condomínio.

                            São registradas muitas decisões tomadas nas assembleias que contrariam ou aviltam os dispositivos da Legislação vigente e da própria convenção, abrindo grandes lacunas na vida condominial.

                            Muitas vezes condôminos desavisados, com ideias malucas, aparecem às reuniões com propostas no mínimo esdrúxulas - para não dizer ridículas – e acabam convencendo os outros condôminos, com argumentos que visam apenas prejudicar a gestão condominial, induzindo os presentes a erroneamente votar aprovar verdadeiras barbaridades administrativas e como não falar em jurídicas.

                            Um dos absurdos mais recorrentes ocorridos nas assembleias condominiais é a diminuição do percentual de aplicação do fundo de reserva, simplesmente visando  economia,  justificam assim os autores da ideia maravilhosa. Absoluta pobreza de espírito.  

                            Para exemplificar, as convenções de modo geral instituem um percentual de fundo de reserva que varia em média de 5% a 10%, a ser aplicada sobre a taxa condominial aprovada em orçamento. Os condôminos idealistas e incompetentes sugerem – apesar da determinação da convenção – que se despreze o documento mais importante do condomínio e simplesmente se reduza para 2% por exemplo.

                            O quorum previsto em Lei e na maioria das convenções para alterar a convenção em qualquer de suas cláusulas é de 2/3 dos proprietários, portanto 75% dos condôminos. Como se “pode aceitar, que alguns “rasguem “ a constituição do condomínio”, apenas para sua vontade, totalmente descabido.

                            As determinações da convenção por força de Lei, não podem alteradas apenas com uma assembleia sem quorum qualificado, ou ainda por vontade de alguns mesquinhos que não conseguem minimamente entender que um condomínio é um organismo vivo e que precisa ser gerido com responsabilidade administrativa e principalmente com absoluta segurança jurídica.

             No momento em que, estes “gênios reprimidos” propõem um absurdo destes, como diminuir o percentual do fundo de reserva, o simples ato, além de causar ao sindico dificuldades de utilização dos recursos específicos nas despesas especificas, ainda pode ocasionar o desvio de outras verbas para suprir as despesas emergenciais.

             O mais interessante desta situação, é analisar que aqueles mesmos condôminos proponentes da redução percentual, normalmente tem memória curta ou sofrem de doença pré-existente que os faz esquecer tudo, principalmente o que votaram anteriormente.

          Certamente num momento futuro irão cobrar do sindico o suposto desvio desautorizado de verba ordinária ou extra para suprir as despesas do fundo de reserva, que em virtude de saldo insuficiente necessitaram de auxílio financeiro de outras rubricas.

             Os síndicos devem sempre lutar para que as determinações da convenção prevaleçam e não sejam desrespeitadas nas assembleias. Estes pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença adiante.

             Imaginem a situação de um condômino que acaba de adquirir um imóvel no prédio e não participou da assembleia que arbitrariamente diminuiu o percentual do fundo de reserva, levantamento a tese da regularização do percentual, e cobrança da recomposição dos valores não arrecadados sob pena de uma ação judicial, como fica o sindico neste caso?

                           

             Portanto a firmeza do sindico é fundamental nestes momentos. De qualquer forma assim mesmo o sindico mantendo uma postura firme e contrária na assembleia ao absurdo pretendido, for vencido no voto, nem tudo está perdido.

             Com o objetivo de preservar seus direitos e suas responsabilidades, o sindico deve pedir para que o secretário registre em ata que se necessário for, o sindico estará previamente autorizado a utilizar quaisquer outros recursos para suprir as despesas emergenciais, ressalvando ainda que não haverá comprometimento na aprovação de suas contas, devido a prévia resolução da plenária.

             Esta medida garante ao sindico, no mínimo, que a qualquer tempo não poderá – ele sindico - ser responsabilizado por um ato irresponsável de uma assembleia composta por condôminos despreparados e sem qualquer conhecimento legal, e que sempre buscam economizar, mas esquecem das obrigações e dos inúmeros percalços que o sindico tem que administrar no seu dia a dia.    

             Neste contexto síndicos, façam o possível para que prevaleçam em sua integridade as determinações da convenção, mesmo diante destes “entendidos”. Se não admissível pelos condôminos, preserve-se juridicamente. 

A função principal do sindico é cumprir e fazer cumprir a convenção, logo faça valer sua obrigação, dê exemplo no estrito cumprimento das normas, e mãos a obra com firmeza! .

 Por Dr. Condomínio Aldo Junior

Os 10 mandamentos do Síndico Espetacular!

           Como já dizia o grande filosofo, ser sindico é padecer no condomínio. Deixando a brincadeira de lado, realmente a complexidade de interesses, vontades e divergências dentro de um condomínio são enormes. 

           De modo geral nos condomínios temos aquele condômino que não quer que o salão de festas seja utilizado,porque o barulho lhe incomoda, tem aquele outro que para o carro na vaga da garagem e o vizinho não consegue estacionar... Ufa! Tudo é motivo de discussões e envolve interesses pessoais ou descumprimento das normas. 

           Neste quadro de divergências constantes, é necessário haver uma pessoa neutra de bom senso e que exerça a política de boa vizinhança e ainda administre todas estas situações complicadas, como sabemos, o sindico. Exercitar a boa política da tranquilidade administrativa  é uma das principais estratégias que o gestor deve usar em casos de crise. Conter os mais exaltados, esclarecer regras de convivência aos críticos e determinar limites aos infratores contumazes são ações quase obrigatórias para o sindico poder  lidar com estes vários tipos de condôminos.

           Quase sempre com agressividade os condôminos abordam o sindico  dando ordens, e exigindo atitudes imediatas Como: " eu quero isto resolvido agora! ".  Este tipo de elemento que certamente poderia ser o "Rei da Babilônia " se fosse empossado, e que ordena desta forma impositiva em sua maioria tem característica própria:  são inquilinos temporários, moram em imóvel emprestado por alguém ou em muitos casos são parentes de condôminos que não residem e se acham donos do imóvel. 

        Logicamente que também existem proprietários que se excedem, é claro. Mas no contexto geral, os casos mais frequentes são de inquilinos,condôminos estes, que querem impor suas vontades por pressão e até por agressão,  não tendo de forma alguma o direito de abordar o sindico desta forma grosseira. 

           Neste contexto, de tantas divergências e interesses contrários, algumas atitudes de postura  podem levar este sindico do inferno astral aos céus, e ser considerado um síndico espetacular. Veja como: 

10 MANDAMENTOS DO SINDICO ESPETACULAR

1 - Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio 

2 - Ser transparente com todas as contas do condomínio

3 - Promover assembleias objetivas com maior regularidade 

4 - Tomar decisões de realização de  obras  sempre em conjunto com os condôminos

5 - Atender a todos os condôminos sempre com atenção e ouvir suas demandas

6 - Saber administrar todas as solicitações com bom senso 

7 - Cumprir as normas estabelecidas com firmeza e sem imposições ou autoritarismo 

8 - Manter sempre projetos de sustentabilidade do condomínio

9 - Tratar os empregados com respeito e atenção

10 - Manter sempre excelentes fornecedores de produtos  e prestadores de serviços

       Com estas práticas constantes, certamente a administração poderá ser considerada pelos condôminos em sua maioria uma  gestão de um sindico espetacular. Ao trabalho !