Blog do Dr. Condomínio

As confusas Decisões “Soberanas” das Assembleias

                             Quando se diz no universo condominial que as assembleias são soberanas,  esta afirmativa não deve ser considerada unicamente como uma regra absoluta, pelo contrário, esta máxima é muito mais relativa do que se imagina. Em primeira análise, se fossem realmente soberanas não haveria tantas nulidades julgadas e sentenciadas que obrigam suas alterações por inúmeros absurdos aprovados.

                           

                            As assembleias devem e precisam decidir de forma colegiada, dentro das atribuições previstas em Lei e na convenção, com prerrogativas muito bem definidas por força da co-propriedade e da complexidade que envolve os diversos interesses de um condomínio.

                            São registradas muitas decisões tomadas nas assembleias que contrariam ou aviltam os dispositivos da Legislação vigente e da própria convenção, abrindo grandes lacunas na vida condominial.

                            Muitas vezes condôminos desavisados, com ideias malucas, aparecem às reuniões com propostas no mínimo esdrúxulas - para não dizer ridículas – e acabam convencendo os outros condôminos, com argumentos que visam apenas prejudicar a gestão condominial, induzindo os presentes a erroneamente votar aprovar verdadeiras barbaridades administrativas e como não falar em jurídicas.

                            Um dos absurdos mais recorrentes ocorridos nas assembleias condominiais é a diminuição do percentual de aplicação do fundo de reserva, simplesmente visando  economia,  justificam assim os autores da ideia maravilhosa. Absoluta pobreza de espírito.  

                            Para exemplificar, as convenções de modo geral instituem um percentual de fundo de reserva que varia em média de 5% a 10%, a ser aplicada sobre a taxa condominial aprovada em orçamento. Os condôminos idealistas e incompetentes sugerem – apesar da determinação da convenção – que se despreze o documento mais importante do condomínio e simplesmente se reduza para 2% por exemplo.

                            O quorum previsto em Lei e na maioria das convenções para alterar a convenção em qualquer de suas cláusulas é de 2/3 dos proprietários, portanto 75% dos condôminos. Como se “pode aceitar, que alguns “rasguem “ a constituição do condomínio”, apenas para sua vontade, totalmente descabido.

                            As determinações da convenção por força de Lei, não podem alteradas apenas com uma assembleia sem quorum qualificado, ou ainda por vontade de alguns mesquinhos que não conseguem minimamente entender que um condomínio é um organismo vivo e que precisa ser gerido com responsabilidade administrativa e principalmente com absoluta segurança jurídica.

             No momento em que, estes “gênios reprimidos” propõem um absurdo destes, como diminuir o percentual do fundo de reserva, o simples ato, além de causar ao sindico dificuldades de utilização dos recursos específicos nas despesas especificas, ainda pode ocasionar o desvio de outras verbas para suprir as despesas emergenciais.

             O mais interessante desta situação, é analisar que aqueles mesmos condôminos proponentes da redução percentual, normalmente tem memória curta ou sofrem de doença pré-existente que os faz esquecer tudo, principalmente o que votaram anteriormente.

          Certamente num momento futuro irão cobrar do sindico o suposto desvio desautorizado de verba ordinária ou extra para suprir as despesas do fundo de reserva, que em virtude de saldo insuficiente necessitaram de auxílio financeiro de outras rubricas.

             Os síndicos devem sempre lutar para que as determinações da convenção prevaleçam e não sejam desrespeitadas nas assembleias. Estes pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença adiante.

             Imaginem a situação de um condômino que acaba de adquirir um imóvel no prédio e não participou da assembleia que arbitrariamente diminuiu o percentual do fundo de reserva, levantamento a tese da regularização do percentual, e cobrança da recomposição dos valores não arrecadados sob pena de uma ação judicial, como fica o sindico neste caso?

                           

             Portanto a firmeza do sindico é fundamental nestes momentos. De qualquer forma assim mesmo o sindico mantendo uma postura firme e contrária na assembleia ao absurdo pretendido, for vencido no voto, nem tudo está perdido.

             Com o objetivo de preservar seus direitos e suas responsabilidades, o sindico deve pedir para que o secretário registre em ata que se necessário for, o sindico estará previamente autorizado a utilizar quaisquer outros recursos para suprir as despesas emergenciais, ressalvando ainda que não haverá comprometimento na aprovação de suas contas, devido a prévia resolução da plenária.

             Esta medida garante ao sindico, no mínimo, que a qualquer tempo não poderá – ele sindico - ser responsabilizado por um ato irresponsável de uma assembleia composta por condôminos despreparados e sem qualquer conhecimento legal, e que sempre buscam economizar, mas esquecem das obrigações e dos inúmeros percalços que o sindico tem que administrar no seu dia a dia.    

             Neste contexto síndicos, façam o possível para que prevaleçam em sua integridade as determinações da convenção, mesmo diante destes “entendidos”. Se não admissível pelos condôminos, preserve-se juridicamente. 

A função principal do sindico é cumprir e fazer cumprir a convenção, logo faça valer sua obrigação, dê exemplo no estrito cumprimento das normas, e mãos a obra com firmeza! .

 Por Dr. Condomínio Aldo Junior