Os Síndicos e o Exercício de Paciência

A paciência na gestão de um condomínio é um dos artifícios mais importantes para um sindico exercer em sua plenitude. Condôminos nervosos, crianças fazendo barulho, mudanças fora de horário são apenas alguns exemplos de que a vida condominial requer muita paciência. 
O sindico é o "para-raios" e aquele que deve contemporizar as demandas e amenizar as raivas. Confesso que no meu dia a dia de vivencia nos condomínios essa missão é muito complicada.

A paciência do sindico deve estar sempre disponível e dentro do seu dia a dia. Esta característica é fundamental para uma gestão de sucesso como sindico.
Saber agir na hora certa, saber "contar até dez" e entender as necessidades dos condôminos pode ajudar bastante a se chegar a tão sonhada paciência. 
O mais importante é primeiro o sindico administrar e compreender as demandas e então agir com método cirúrgico, ou seja, não errar na solução!!!
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Abs
Dr Condomínio

Os Sindicos e o Exercicio de Paciência

A paciência na gestão de um condomínio é um dos artifícios mais importantes para um sindico exercer em sua plenitude. Condôminos nervosos, crianças fazendo barulho, mudanças fora de horário são apenas alguns exemplos de que a vida condominial requer muita paciência. 
O sindico é o "para-raios" e aquele que deve contemporizar as demandas e amenizar as raivas. Confesso que no meu dia a dia de vivencia nos condomínios essa missão é muito complicada.
 

A guarda de bens por prepostos do condomínio traz consigo a responsabilidade de indenização por eventual negligência

                                  

                                    A responsabilidade civil inerente aos condomínios no tocante  a reparação de danos pelos atos de seus prepostos, entendam-se  estes prepostos ou representantes do condomínio como sendo seus porteiros, zeladores, encarregados e demais colaboradores contratados é clara muita para o judiciário.

                                    Recorro ao assunto pelo caso real ocorrido num condomínio em Taguatinga - DF em que uma condômina deixou a quantia de R$ 350,00 sob a responsabilidade do vigia noturno para que fosse encaminhada no dia seguinte a um  mecânico, em virtude de realização de um serviço em seu veículo automotor, comparecia pessoalmente ao prédio para receber a quantia guardada em posse do funcionário da noite.

                                   Ocorre que o funcionário no dia seguinte alegou ter deixado o dinheiro em uma gaveta na portaria tendo sido portanto o dinheiro furtado. A condômina prejudicada, viu-se obrigada com o prejuízo financeiro concretizado, a registrar ocorrência policial para apuração dos fatos.

                               O condomínio de pronto e sem esperar quaisquer apurações, e corretamente entendendo ser sua a responsabilidade pela negligência do funcionário que inadvertidamente recebeu e guardou o dinheiro sem o devido cuidado, imediatamente ressarciu a condômina do valor ora “furtado”, porém descontando em sequencia do empregado a quantia em parcelas de seus  proventos mensais. Tal caso nos faz refletir e analisar a grande responsabilidade dos colaboradores do condomínio, que devem orientados a não receber ou guarda bens móveis ou dinheiro em espécie, sob pena da responsabilização pecuniária e o ressarcimento integral dos valores ao eventualmente prejudicado por parte do condomínio.

                                   Vejamos a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, quanto ao caso em tela, que condena ao ressarcimento como segue:   

            TJ-RS - Recurso Cível 71004587259 RS (TJ-RS)

Data de publicação: 14/04/2014

Ementa: RECURSO INOMINADO. REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA PELA INTERNET DE APARELHO DE TELEFONE CELULAR. PRODUTO ENTREGUE NA PORTARIA DO PRÉDIO ONDE RESIDE A AUTORA. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELO ATO DO PREPOSTO QUE NÃO PROCEDEU AO REPASSE DO BEM AO CONDÔMINO. DEVER DE INDENIZAR O VALOR DESPENDIDO PARA A COMPRA DO BEM. DANO MORAL INOCORRENTE. MERO DISSABOR. AUSÊNCIA DE ATO CAPAZ DE OFENDER QUALQUER ATRIBUTO DA PERSONALIDADE, RESOLVENDO-SE A QUESTÃO ESTRITAMENTE NA ESFERA PATRIMONIAL. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO SIMPLES. APLICAÇÃO DO ART. 48 DO CPC . RECURSO QUE NÃO APROVEITA À CORRÉ NÃO RECORRENTE. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. Conforme se depreende dos emails acostados com a inicial, a corré B2W informou ter entregado o aparelho no prédio onde reside a autora, apontando como recebedor o porteiro de nome Rubens. Como reconhecido pelo Condomínio, de fato um dos funcionários da portaria é conhecido como Rubens, sendo que estava trabalhando na data da entrega. É absolutamente verossímil, portanto, a versão trazida na inicial, sendo inquestionável a responsabilidade do condomínio pelo prejuízo sofrido pela autora, com o ressarcimento do valor pago. A situação em exame não representa qualquer ofensa a atributos de personalidade capaz de gerar a ocorrência de danos morais. A não entrega do aparelho de celular, no máximo, caracteriza mero dissabor, resolvendo-se a questão na esfera patrimonial. Assim, afasta-se a indenização concedida contra o recorrente. Em se tratando de litisconsórcio passivo facultativo e simples, o acolhimento parcial do recurso somente aproveita ao recorrente, nos termos do art. 48 do CPC , não se aplicando o art. 509 do CPC - destinado às hipóteses de litisconsórcio unitário - ao caso concreto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004587259, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Alexandre de Souza Costa Pacheco, Julgado em 09/04/2014)

                                          Portanto síndicos, orientem seus colaboradores com anuência por escrito a não receber quaisquer bens sejam eles móveis( telefones, objetos pessoais dentre outros) ou dinheiro em espécie, porque a responsabilidade em caso de perda, extravio ou furto será necessariamente do condomínio.

                               Essa é a dica da semana. Avaliem isso!

As 12 regras mágicas do vizinho “ ISO - padrão de qualidade e Excelência no comportamento”

                Sem duvida alguma se todas estas regras se traduzissem em atitudes reais o mundo seria muito melhor em todos os sentidos. Mas a convivência entre vizinhos de condomínios sempre foi muito conturbada e  sinuosa. Mas imagine se no mundo maravilhoso da ilusão,  estas 12 regrinhas básicas fossem aplicadas? 

1ª) Regra – Respeitar as determinações da Convenção e do Regimento Interno - Tudo começa pelo cumprimento e respeito as regras estabelecidas individualmente. Quando cada um sabe usufruir de sua propriedade sem descumprir as normas tudo funciona muito melhor.

2ª) Regra – Sempre colaborar com o Sindico na Gestão – Sugestões e criticas construtivas vão sempre ajudar a melhorar a qualidade de vida de todos os condôminos.

3ª) Regra – Evitar barulhos e incômodos – Os barulhos são os campeões de ações judiciais entre vizinhos. Cachorros, crianças e musica alta devem ser controlados e evitados, pois são as maiores causas de desavenças internas nos condomínios.

4ª) Regra – Ser quando possível o amigo da Vez – Estar sempre disponível para ajudar os vizinhos em situações delicadas como em caso de doença na família e questões financeiras que possam ser intermediadas alguma solução junto ao sindico para resolver uma demanda.   

5ª) Regra – Participar das Assembleias de Condomínio – Este é o local ideal para as trocas de ideias e sugestões de melhorias e até de criticas aos vizinhos que eventualmente descumprem as regras estabelecidas.

6ª) Regra - Não fazer fofoca – A fofoca é um dos vilões da vizinhança. Normalmente sem qualquer fundamento traz inúmeras discussões entre vizinhos que às vezes nem se conhecem, um grande mal para o condomínio.

7ª) Regra – Não ocupar a garagem do vizinho ou impedir a passagem de veículos – Muitos vizinhos inadvertidamente e sem qualquer respeito estacionam seus veículos nas vagas de outros condôminos e a confusão esta formada.  Em outros casos  deixam o carro no meio do caminho e impedem a passagem de outros veículos, problemas à vista.

8ª) Regra – Sempre estar atento as áreas comuns – Muitas vezes o sindico não vê alguma situação momentânea que pode ser informada pelo vizinho atento como por exemplo uma porta aberta, uma pessoa estranha ou coisa parecida, resguardando assim as regras previstas e a segurança do condomínio

9ª) Regra – Seu direito termina quando o do outro começa – Este ditado é muito útil na vida em condomínio principalmente entre vizinhos. Quando se tem a exata noção de onde termina o direito do vizinho, necessariamente se consegue enxergar onde começa o seu.

10ª) Regra – Dê Bom Dia, Boa Tarde e Boa Noite aos vizinhos... com um grande sorriso ! – Esta simples atitude de educação e cordialidade muda tudo. Desarma os emburrados, descontrai os retraídos, e alegra os mau humorados. Gentileza gera gentileza, com isso o ambiente melhora e sem sombra de dúvidas a harmonia vai prevalecer.    

11ª) Regra - Não acusar ninguém antes de ter certeza de autoria – Primeiro como vizinho procure saber da situação real( não apenas o que se diz na “rádio corredor”), para depois  formar opinião e denegrir injustamente  alguém. Falsas acusações podem inclusive gerar danos morais e repercussões criminais ao acusador.

12ª) Regra – Ter Memória e Paciência – Ou seja sempre lembrar em ter viva a memória para nunca esquecer de ter paciência em todas as situações.

                                                                                     Avaliem isso! Um Abraço Dr Condomínio

A Importância da Desvinculação da Empresa Terceirizada com a Contabilidade

                        Muitas empresas de terceirização de mão – de – obra de serviços locação de funcionários de portaria têm oferecido aos seus clientes como “cortesia” os serviços de contabilidade. A principio tal oferta parece ser uma grande vantagem e uma economia para o condomínio que deixara de arcar com mais esta despesa.

                        Acontece que, em analise mais profunda da situação, podemos identificar alguns fatos que merecem uma atenção especial do sindico na adesão desta modalidade de serviço a fim de evitar dificuldades futuras.

                        Inicialmente devemos analisar que, na relação contratual entre a empresa terceirizada e o condomínio quando se trata de locação de mão de obra (porteiros, serventes, vigias etc.) existem obrigações trabalhistas absorvidas pela empresa, porém o condomínio é solidário em caso de inadimplemento. Como exemplo prático, o recolhimento do FGTS e do INSS dos empregados. No caso do condomínio vilipendiar as obrigações inerentes a relação contratual trabalhista com a empresa contratada, a simples omissão do contratante não exime o condomínio da responsabilidade solidária de futuro recolhimento do tributo, apesar do pagamento da fatura integral para a empresa.

                        Como a exigência legal atualmente atribuída aos condomínios tem se tornado cada vez maiores por parte dos órgãos governamentais, o controle das finanças e das obrigações trabalhistas devem ser acompanhadas por profissionais competentes da área contábil que possibilitem a conferencia e auditoria dos impostos trabalhistas, evitando para o condomínio reparações financeiras e recolhimentos de impostos não apropriados e arrecadados aos cofres públicos. 

                        A assessoria contábil deve ser contratada pelo condomínio em separado, ou seja, desvinculada do contrato de terceirização e com atuação independente podendo para tanto, fiscalizar e auditar as obrigações tributárias da empresa terceirizada no tocante aos impostos e retenções inerentes a emissão da nota fiscal tais como: INSS, PIS, COFINS e ISS por exemplo. Tal medida, se torna de suma importância no âmbito da prevenção, visto que, a contabilidade poderá alertar ao condomínio possíveis irregularidades constatadas na conferencia da documentação, retendo o pagamento da fatura a fim de cobrir as despesas e fazer os ressarcimentos devidos.

                        A auditoria trabalhista se reverte na conferência por parte da empresa contábil dos documentos da terceirizada contendo toda documentação dos empregados com os comprovantes desde a admissão de: salários, 13º, férias, VT e VA, ficha financeira individual dentre outros também os documentos pessoais de cada empregado, além das certidões negativas da empresa da receita federal, GDF, INSS, CEF (FGTS) e justiça do trabalho.

                         No jargão popular, permitir a vinculação da empresa terceirizada com a contabilidade é a mesma coisa que ”deixar a raposa tomar conta do galinheiro”. Um dia, provavelmente, pela falta de cuidado e controle das obrigações pactuadas em contrato e exigidas por Lei, o condomínio arcará com uma despesa que certamente já pagou, pela omissão ou falta de zelo do condomínio.     

                        Para garantir a total lisura e transparência na terceirização de mão-de-obra, é fundamental que sindico mantenha separadas as atividades de locação de mão de obra terceirizada e contabilidade visando independência entre os serviços possibilitando segurança na execução da prestação de serviços e transparência para os moradores.

 Por: Dr. Condomínio Aldo Junior