A guarda de bens por prepostos do condomínio traz consigo a responsabilidade de indenização por eventual negligência

                                  

                                    A responsabilidade civil inerente aos condomínios no tocante  a reparação de danos pelos atos de seus prepostos, entendam-se  estes prepostos ou representantes do condomínio como sendo seus porteiros, zeladores, encarregados e demais colaboradores contratados é clara muita para o judiciário.

                                    Recorro ao assunto pelo caso real ocorrido num condomínio em Taguatinga - DF em que uma condômina deixou a quantia de R$ 350,00 sob a responsabilidade do vigia noturno para que fosse encaminhada no dia seguinte a um  mecânico, em virtude de realização de um serviço em seu veículo automotor, comparecia pessoalmente ao prédio para receber a quantia guardada em posse do funcionário da noite.

                                   Ocorre que o funcionário no dia seguinte alegou ter deixado o dinheiro em uma gaveta na portaria tendo sido portanto o dinheiro furtado. A condômina prejudicada, viu-se obrigada com o prejuízo financeiro concretizado, a registrar ocorrência policial para apuração dos fatos.

                               O condomínio de pronto e sem esperar quaisquer apurações, e corretamente entendendo ser sua a responsabilidade pela negligência do funcionário que inadvertidamente recebeu e guardou o dinheiro sem o devido cuidado, imediatamente ressarciu a condômina do valor ora “furtado”, porém descontando em sequencia do empregado a quantia em parcelas de seus  proventos mensais. Tal caso nos faz refletir e analisar a grande responsabilidade dos colaboradores do condomínio, que devem orientados a não receber ou guarda bens móveis ou dinheiro em espécie, sob pena da responsabilização pecuniária e o ressarcimento integral dos valores ao eventualmente prejudicado por parte do condomínio.

                                   Vejamos a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, quanto ao caso em tela, que condena ao ressarcimento como segue:   

            TJ-RS - Recurso Cível 71004587259 RS (TJ-RS)

Data de publicação: 14/04/2014

Ementa: RECURSO INOMINADO. REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA PELA INTERNET DE APARELHO DE TELEFONE CELULAR. PRODUTO ENTREGUE NA PORTARIA DO PRÉDIO ONDE RESIDE A AUTORA. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELO ATO DO PREPOSTO QUE NÃO PROCEDEU AO REPASSE DO BEM AO CONDÔMINO. DEVER DE INDENIZAR O VALOR DESPENDIDO PARA A COMPRA DO BEM. DANO MORAL INOCORRENTE. MERO DISSABOR. AUSÊNCIA DE ATO CAPAZ DE OFENDER QUALQUER ATRIBUTO DA PERSONALIDADE, RESOLVENDO-SE A QUESTÃO ESTRITAMENTE NA ESFERA PATRIMONIAL. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO SIMPLES. APLICAÇÃO DO ART. 48 DO CPC . RECURSO QUE NÃO APROVEITA À CORRÉ NÃO RECORRENTE. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. Conforme se depreende dos emails acostados com a inicial, a corré B2W informou ter entregado o aparelho no prédio onde reside a autora, apontando como recebedor o porteiro de nome Rubens. Como reconhecido pelo Condomínio, de fato um dos funcionários da portaria é conhecido como Rubens, sendo que estava trabalhando na data da entrega. É absolutamente verossímil, portanto, a versão trazida na inicial, sendo inquestionável a responsabilidade do condomínio pelo prejuízo sofrido pela autora, com o ressarcimento do valor pago. A situação em exame não representa qualquer ofensa a atributos de personalidade capaz de gerar a ocorrência de danos morais. A não entrega do aparelho de celular, no máximo, caracteriza mero dissabor, resolvendo-se a questão na esfera patrimonial. Assim, afasta-se a indenização concedida contra o recorrente. Em se tratando de litisconsórcio passivo facultativo e simples, o acolhimento parcial do recurso somente aproveita ao recorrente, nos termos do art. 48 do CPC , não se aplicando o art. 509 do CPC - destinado às hipóteses de litisconsórcio unitário - ao caso concreto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004587259, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Alexandre de Souza Costa Pacheco, Julgado em 09/04/2014)

                                          Portanto síndicos, orientem seus colaboradores com anuência por escrito a não receber quaisquer bens sejam eles móveis( telefones, objetos pessoais dentre outros) ou dinheiro em espécie, porque a responsabilidade em caso de perda, extravio ou furto será necessariamente do condomínio.

                               Essa é a dica da semana. Avaliem isso!

As 12 regras mágicas do vizinho “ ISO - padrão de qualidade e Excelência no comportamento”

                Sem duvida alguma se todas estas regras se traduzissem em atitudes reais o mundo seria muito melhor em todos os sentidos. Mas a convivência entre vizinhos de condomínios sempre foi muito conturbada e  sinuosa. Mas imagine se no mundo maravilhoso da ilusão,  estas 12 regrinhas básicas fossem aplicadas? 

1ª) Regra – Respeitar as determinações da Convenção e do Regimento Interno - Tudo começa pelo cumprimento e respeito as regras estabelecidas individualmente. Quando cada um sabe usufruir de sua propriedade sem descumprir as normas tudo funciona muito melhor.

2ª) Regra – Sempre colaborar com o Sindico na Gestão – Sugestões e criticas construtivas vão sempre ajudar a melhorar a qualidade de vida de todos os condôminos.

3ª) Regra – Evitar barulhos e incômodos – Os barulhos são os campeões de ações judiciais entre vizinhos. Cachorros, crianças e musica alta devem ser controlados e evitados, pois são as maiores causas de desavenças internas nos condomínios.

4ª) Regra – Ser quando possível o amigo da Vez – Estar sempre disponível para ajudar os vizinhos em situações delicadas como em caso de doença na família e questões financeiras que possam ser intermediadas alguma solução junto ao sindico para resolver uma demanda.   

5ª) Regra – Participar das Assembleias de Condomínio – Este é o local ideal para as trocas de ideias e sugestões de melhorias e até de criticas aos vizinhos que eventualmente descumprem as regras estabelecidas.

6ª) Regra - Não fazer fofoca – A fofoca é um dos vilões da vizinhança. Normalmente sem qualquer fundamento traz inúmeras discussões entre vizinhos que às vezes nem se conhecem, um grande mal para o condomínio.

7ª) Regra – Não ocupar a garagem do vizinho ou impedir a passagem de veículos – Muitos vizinhos inadvertidamente e sem qualquer respeito estacionam seus veículos nas vagas de outros condôminos e a confusão esta formada.  Em outros casos  deixam o carro no meio do caminho e impedem a passagem de outros veículos, problemas à vista.

8ª) Regra – Sempre estar atento as áreas comuns – Muitas vezes o sindico não vê alguma situação momentânea que pode ser informada pelo vizinho atento como por exemplo uma porta aberta, uma pessoa estranha ou coisa parecida, resguardando assim as regras previstas e a segurança do condomínio

9ª) Regra – Seu direito termina quando o do outro começa – Este ditado é muito útil na vida em condomínio principalmente entre vizinhos. Quando se tem a exata noção de onde termina o direito do vizinho, necessariamente se consegue enxergar onde começa o seu.

10ª) Regra – Dê Bom Dia, Boa Tarde e Boa Noite aos vizinhos... com um grande sorriso ! – Esta simples atitude de educação e cordialidade muda tudo. Desarma os emburrados, descontrai os retraídos, e alegra os mau humorados. Gentileza gera gentileza, com isso o ambiente melhora e sem sombra de dúvidas a harmonia vai prevalecer.    

11ª) Regra - Não acusar ninguém antes de ter certeza de autoria – Primeiro como vizinho procure saber da situação real( não apenas o que se diz na “rádio corredor”), para depois  formar opinião e denegrir injustamente  alguém. Falsas acusações podem inclusive gerar danos morais e repercussões criminais ao acusador.

12ª) Regra – Ter Memória e Paciência – Ou seja sempre lembrar em ter viva a memória para nunca esquecer de ter paciência em todas as situações.

                                                                                     Avaliem isso! Um Abraço Dr Condomínio

A Importância da Desvinculação da Empresa Terceirizada com a Contabilidade

                        Muitas empresas de terceirização de mão – de – obra de serviços locação de funcionários de portaria têm oferecido aos seus clientes como “cortesia” os serviços de contabilidade. A principio tal oferta parece ser uma grande vantagem e uma economia para o condomínio que deixara de arcar com mais esta despesa.

                        Acontece que, em analise mais profunda da situação, podemos identificar alguns fatos que merecem uma atenção especial do sindico na adesão desta modalidade de serviço a fim de evitar dificuldades futuras.

                        Inicialmente devemos analisar que, na relação contratual entre a empresa terceirizada e o condomínio quando se trata de locação de mão de obra (porteiros, serventes, vigias etc.) existem obrigações trabalhistas absorvidas pela empresa, porém o condomínio é solidário em caso de inadimplemento. Como exemplo prático, o recolhimento do FGTS e do INSS dos empregados. No caso do condomínio vilipendiar as obrigações inerentes a relação contratual trabalhista com a empresa contratada, a simples omissão do contratante não exime o condomínio da responsabilidade solidária de futuro recolhimento do tributo, apesar do pagamento da fatura integral para a empresa.

                        Como a exigência legal atualmente atribuída aos condomínios tem se tornado cada vez maiores por parte dos órgãos governamentais, o controle das finanças e das obrigações trabalhistas devem ser acompanhadas por profissionais competentes da área contábil que possibilitem a conferencia e auditoria dos impostos trabalhistas, evitando para o condomínio reparações financeiras e recolhimentos de impostos não apropriados e arrecadados aos cofres públicos. 

                        A assessoria contábil deve ser contratada pelo condomínio em separado, ou seja, desvinculada do contrato de terceirização e com atuação independente podendo para tanto, fiscalizar e auditar as obrigações tributárias da empresa terceirizada no tocante aos impostos e retenções inerentes a emissão da nota fiscal tais como: INSS, PIS, COFINS e ISS por exemplo. Tal medida, se torna de suma importância no âmbito da prevenção, visto que, a contabilidade poderá alertar ao condomínio possíveis irregularidades constatadas na conferencia da documentação, retendo o pagamento da fatura a fim de cobrir as despesas e fazer os ressarcimentos devidos.

                        A auditoria trabalhista se reverte na conferência por parte da empresa contábil dos documentos da terceirizada contendo toda documentação dos empregados com os comprovantes desde a admissão de: salários, 13º, férias, VT e VA, ficha financeira individual dentre outros também os documentos pessoais de cada empregado, além das certidões negativas da empresa da receita federal, GDF, INSS, CEF (FGTS) e justiça do trabalho.

                         No jargão popular, permitir a vinculação da empresa terceirizada com a contabilidade é a mesma coisa que ”deixar a raposa tomar conta do galinheiro”. Um dia, provavelmente, pela falta de cuidado e controle das obrigações pactuadas em contrato e exigidas por Lei, o condomínio arcará com uma despesa que certamente já pagou, pela omissão ou falta de zelo do condomínio.     

                        Para garantir a total lisura e transparência na terceirização de mão-de-obra, é fundamental que sindico mantenha separadas as atividades de locação de mão de obra terceirizada e contabilidade visando independência entre os serviços possibilitando segurança na execução da prestação de serviços e transparência para os moradores.

 Por: Dr. Condomínio Aldo Junior

                          STJ Toma Decisão Polêmica sobre Condômino Inadimplente


                         Recebi esta noticia da aplicação de multa de 10% ao devedor contumaz com grande preocupação.
                         Em recente decisão o STJ julgou procedente a aplicabilidade de uma multa adicional ao condômino inadimplente contumaz, entendendo que seria viável aplicação do dispositivo do artigo 1336 do código civil visto que a multa refere-se especificamente a inadimplência.
                         A legislação já prevê sanções aos devedores como multa, juros, correção monetária, honorários advocatícios e ainda a possibilidade da aplicação da multa prevista no artigo 475-J em sede de cumprimento de sentença de mais 10%, em caso de não pagamento na data fixada pelo juízo.
                         Daí vejamos, então quando o condômino atrasar uma taxa condominial estaria sujeito a  multa, juros, correção monetária, honorários advocatícios, 10% 475-J e mais 10% de multa por ser considerado um condômino antissocial?   
                         Na minha visão, tal decisão do STJ abre uma jurisprudência para um assunto que até a presente data não havia sido vislumbrado no judiciário, deixando a partir de agora, uma grande polêmica sobre a correta definição de quem seria um condômino antissocial: aquele que perturba todo mundo ou deve condomínio constantemente?  
                         Como se trata de uma decisão muito recente e ainda não absorvida pelo meio condominial devemos aguardar as cenas dos próximos capítulos para assim podermos avaliar as consequências desta decisão. 
                          Entendo que, a aplicação é excessiva no ponto de vista legal, pois acredito que as penalidades já definidas por Lei e passivas de aplicação já são suficientes para punir o devedor seja ele contumaz ou esporádico. 

Por: Dr. Condomínio Aldo Junior

Introdução ao Direito Condominial/Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

Palestra com Dr. Rodrigo Karpat
Especialista em direito imobiliário e condominial

 Você não pode ficar fora dessa!

Mais informações pelo site: http://atostreinamentos.com.br/palestras/palestra-karpat.html

As confusas Decisões “Soberanas” das Assembleias

                             Quando se diz no universo condominial que as assembleias são soberanas,  esta afirmativa não deve ser considerada unicamente como uma regra absoluta, pelo contrário, esta máxima é muito mais relativa do que se imagina. Em primeira análise, se fossem realmente soberanas não haveria tantas nulidades julgadas e sentenciadas que obrigam suas alterações por inúmeros absurdos aprovados.

                           

                            As assembleias devem e precisam decidir de forma colegiada, dentro das atribuições previstas em Lei e na convenção, com prerrogativas muito bem definidas por força da co-propriedade e da complexidade que envolve os diversos interesses de um condomínio.

                            São registradas muitas decisões tomadas nas assembleias que contrariam ou aviltam os dispositivos da Legislação vigente e da própria convenção, abrindo grandes lacunas na vida condominial.

                            Muitas vezes condôminos desavisados, com ideias malucas, aparecem às reuniões com propostas no mínimo esdrúxulas - para não dizer ridículas – e acabam convencendo os outros condôminos, com argumentos que visam apenas prejudicar a gestão condominial, induzindo os presentes a erroneamente votar aprovar verdadeiras barbaridades administrativas e como não falar em jurídicas.

                            Um dos absurdos mais recorrentes ocorridos nas assembleias condominiais é a diminuição do percentual de aplicação do fundo de reserva, simplesmente visando  economia,  justificam assim os autores da ideia maravilhosa. Absoluta pobreza de espírito.  

                            Para exemplificar, as convenções de modo geral instituem um percentual de fundo de reserva que varia em média de 5% a 10%, a ser aplicada sobre a taxa condominial aprovada em orçamento. Os condôminos idealistas e incompetentes sugerem – apesar da determinação da convenção – que se despreze o documento mais importante do condomínio e simplesmente se reduza para 2% por exemplo.

                            O quorum previsto em Lei e na maioria das convenções para alterar a convenção em qualquer de suas cláusulas é de 2/3 dos proprietários, portanto 75% dos condôminos. Como se “pode aceitar, que alguns “rasguem “ a constituição do condomínio”, apenas para sua vontade, totalmente descabido.

                            As determinações da convenção por força de Lei, não podem alteradas apenas com uma assembleia sem quorum qualificado, ou ainda por vontade de alguns mesquinhos que não conseguem minimamente entender que um condomínio é um organismo vivo e que precisa ser gerido com responsabilidade administrativa e principalmente com absoluta segurança jurídica.

             No momento em que, estes “gênios reprimidos” propõem um absurdo destes, como diminuir o percentual do fundo de reserva, o simples ato, além de causar ao sindico dificuldades de utilização dos recursos específicos nas despesas especificas, ainda pode ocasionar o desvio de outras verbas para suprir as despesas emergenciais.

             O mais interessante desta situação, é analisar que aqueles mesmos condôminos proponentes da redução percentual, normalmente tem memória curta ou sofrem de doença pré-existente que os faz esquecer tudo, principalmente o que votaram anteriormente.

          Certamente num momento futuro irão cobrar do sindico o suposto desvio desautorizado de verba ordinária ou extra para suprir as despesas do fundo de reserva, que em virtude de saldo insuficiente necessitaram de auxílio financeiro de outras rubricas.

             Os síndicos devem sempre lutar para que as determinações da convenção prevaleçam e não sejam desrespeitadas nas assembleias. Estes pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença adiante.

             Imaginem a situação de um condômino que acaba de adquirir um imóvel no prédio e não participou da assembleia que arbitrariamente diminuiu o percentual do fundo de reserva, levantamento a tese da regularização do percentual, e cobrança da recomposição dos valores não arrecadados sob pena de uma ação judicial, como fica o sindico neste caso?

                           

             Portanto a firmeza do sindico é fundamental nestes momentos. De qualquer forma assim mesmo o sindico mantendo uma postura firme e contrária na assembleia ao absurdo pretendido, for vencido no voto, nem tudo está perdido.

             Com o objetivo de preservar seus direitos e suas responsabilidades, o sindico deve pedir para que o secretário registre em ata que se necessário for, o sindico estará previamente autorizado a utilizar quaisquer outros recursos para suprir as despesas emergenciais, ressalvando ainda que não haverá comprometimento na aprovação de suas contas, devido a prévia resolução da plenária.

             Esta medida garante ao sindico, no mínimo, que a qualquer tempo não poderá – ele sindico - ser responsabilizado por um ato irresponsável de uma assembleia composta por condôminos despreparados e sem qualquer conhecimento legal, e que sempre buscam economizar, mas esquecem das obrigações e dos inúmeros percalços que o sindico tem que administrar no seu dia a dia.    

             Neste contexto síndicos, façam o possível para que prevaleçam em sua integridade as determinações da convenção, mesmo diante destes “entendidos”. Se não admissível pelos condôminos, preserve-se juridicamente. 

A função principal do sindico é cumprir e fazer cumprir a convenção, logo faça valer sua obrigação, dê exemplo no estrito cumprimento das normas, e mãos a obra com firmeza! .

 Por Dr. Condomínio Aldo Junior